一大批存量项目，靠商改住翻身了! 2025年，辽宁14市都定了啥目标？|栋察楼市早报（2.9）

　　

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栋察早报 内容提要

聚焦▶ 一大批存量项目，靠商改住翻身了!

目标▶ 2025年，辽宁14市都定了啥目标？

民生▶ 沈阳城镇居民人均可支配收入实现56117元

注意▶辽宁高速一收费站即将封闭4个月

新鲜事▶ 库迪咖啡卖起盒饭

关注▶ 注意啦！沈阳将举办多场招聘会

一大批存量项目，靠商改住翻身了!

去年以来，随着商办类物业去化压力进一步加剧，湖南长沙、海南万宁、云南昆明等城市陆续优化“商改住”政策，允许在满足一定条件下，将商办转成住宅。

政策的出台，一是能有效缓解商办市场的高库存压力，二是给其他政府和企业盘活存量商办资产提供了新思路，三是很多一二线城市的商改住产品，往往具有地理位置优越、周边配套完善等特点，能在一定程度上缓解核心板块住宅供求矛盾。

展开剩余93%

去年，已有不少房企在商改住政策上尝到了甜头。例如原福州斗池路地块经退地调规后重新由华润置地获得；越秀、万科在广州也都有地块在商改住政策上受益。

那么，到底哪些房企享受到了商改住的政策红利？商办项目想要转住宅，究竟需要满足哪些条件？商改住过程中，还存在哪些痛点难点？

商改住破冰 中海龙湖尝到了甜头

商改住政策放开，明源君认为主要有两个方面的原因：

一是去库存压力。

众所周知，最近两年，随着房地产市场的持续下行，导致各地商办项目去化速度明显放慢，库存积压严重。有数据显示，万宁商办项目的库存去化周期高达13年，长沙市内五区商务公寓库存去化周期也需要90个月。

二是财政压力。

从具体案例看，不少商办地块调整为住宅用地后，楼面价和总价会双双上涨，这样不仅能够提高政府土地出让金收入，缓解地方财政压力，亦能通过增加住宅用地供应，平衡城市公共设施需求。

所以最近一年，长沙、万宁、昆明等城市陆续发布政策鼓励“商改住”，深圳、上海、武汉等城市也允许将符合条件的商业办公用地改为住宅用地。

从已经落地的案例来看，商改住项目的实施主要通过两种模式进行：

第一种是土地调规，适用于尚未开发的土地。

土地调规是在规划阶段通过改变土地性质，将商业用地调整为住宅用地。这一模式能在一定程度上减少地块流拍率，缓解土地财政压力。

这里面分两种情况：

首先是商办用地改成住宅用地，可以实现较大程度溢价。

比如上海徐汇斜土路地块原先是小米总部地块，系2021年小米以15.5亿元竞得，折合楼面价31001元/平方米。

今年重新上架之后，被绿城以48.048亿元价格摘得，楼面价13.1万元/平方米，总溢价高达3倍，并成功刷新全国单价“地王”纪录，同时规划还新增了一处近2000平方米的公共服务设施。

还有位于深圳湾超级总部基地的T207-0060宗地，该地块原规划为商业用地，但市场反应较为平淡。

后面地块调整为二类居住用地，吸引多家房企竞拍，最终被中海以封顶价125.32亿元+自持58500平方米竞得，折合楼面价60349元/平方米。

其次是商办用地改成租赁用地，符合当前政策风向。

比如武汉国博城C2地块两栋楼，原本规划为商业办公楼，后又根据市场情况，纳入保障性租赁住房范围，计划提供720套保障性房源。

第二种是存量改建，适用于正在开发的存量物业。

商改住的另一个重要途径就是存量改建模式，即针对已经建成的建筑进行商改住。这一模式通常需要企业补缴一定费用，如土地款、相关手续费用等。另外，一些城市还规定必须增加住宅对应的基础配套设施。

从实际落地案例来看，主要分成两种：

首先是存量商办改成住宅，然后对外销售。

对于房企来说，商办物业转住宅是一种有效的去库存手段，有助于房企回笼资金，缓解资金链紧张。

比如中海某项目被认为是长沙首个真正意义上的“商改住”项目，具体调整内容有几个：

一是土地性质发生根本变化，原规划的商业用地（B1）调整为住宅用地（R2）；

二是绿地率从20%调整为30%，居住环境舒服度有所提高；

三是商改住涉及的楼栋原为商业大平层，调整为住宅后，变成限高45米、层数15层的小高层。

龙湖长沙某项目通过“商改住”，也成功新增了150套住宅。

调整前，该楼栋为公寓楼，规划为31层，整个项目规划总停车位4997个，商住比为3.7/6.3，总户数2890户；

调整后，该楼栋变身住宅，规划成29层，整个项目总停车位将减少为4861个，商住比降低为3.2/6.8，住宅总户数增至3040户。

其次是存量商办改成保租房，然后对外租赁。

存量商办物业转成保租房，实际最早得到中央和地方政府的政策支持。

2021年，国务院办公厅就出台政策，明确允许将闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房。

之后，武汉、深圳等城市也相继推出“非居改保”政策，鼓励将商业办公项目改造为保障性租赁住房。

通过这一方案，不仅能很好的盘活存量资产，亦为市场提供了急需的保障性租赁住房，缓解了城市青年住房需求压力。

比如位于武汉的愉樾项目和空港中心三期项目部分建筑，原本是商办项目，后面均被改造为保障性租赁住房，分别提供保障性租赁住房334套（间）和168套（间）。

万科泊寓某项目原为水务南山大楼办公楼，后面深圳环境水务集团与万科合作，将其改造为保障性租赁住房，提供建筑面积在35-56㎡的单间、一室一厅户型共204套，这也是深圳首个“非居改保”项目投入运营的成功案例。(来源：明源地产研究院）

2025年，辽宁14市都定了啥目标？

近日，我省14市陆续公布了

2025年政府工作报告，

各地增长目标也全部揭晓。

今年，是全面振兴新突破

三年行动的决胜之年。

各地作为“主战场”，

其发展的“量”与“质”，

对全省能否完成

全年任务目标极其重要。

2025年，辽宁GDP

增长目标是5%以上，

各市均不低于此。

具体来看：

阜新为6%以上，

本溪、锦州为6%，

朝阳为6%左右；

沈阳、大连、丹东

为5.5%以上，

鞍山为5.5%，

盘锦、葫芦岛为5.5%左右，

其中，葫芦岛力争实现6%；

抚顺、辽阳、铁岭为5%以上。

这些目标，

既引导预期，也彰显信心，

传递出各地全力以赴拼经济、

百舸争流齐奋进的劲头和决心。

（来源：辽宁日报）

沈阳城镇居民人均可

支配收入实现56117元

民生改善是高质量发展的根本，民生工作的好与坏，城乡居民收入和消费的指标最能说明问题。2024年，沈阳市切实加大民生投入力度，城乡居民收入稳步增长，消费水平不断提升，百姓获得感明显增强。2月7日，国家统计局沈阳调查队发布了2024年沈阳城乡居民收支情况。

增收亮点纷呈 收入“含金量”更高

调查数据显示，2024年沈阳城镇居民人均可支配收入实现56117元，同比增长4.6%；农村居民人均可支配收入实现25781元，同比增长6.6%，百姓生活水平显著提升。

一是收入增速快于全省 2024年沈阳城镇居民收入绝对额高出全国1929元，高出全省8135元；收入增速与全国持平，快于全省0.1个百分点，位居全省第4，这是近五年沈阳市城镇居民收入增速在全省的最高排位。农村居民收入绝对额高出全国2662元，高出全省3037元；收入增速与全国持平，快于全省0.7个百分点，位居全省第3，农民收入增速同样实现近五年在全省最高排位，且全年各季度增速均快于全省平均水平。

二是收入“含金量”更高 过去一年，沈阳居民消费价格指数始终控制在较低范围内，2024年全市CPI仅上涨0.6%，确保了居民实际收入增长水平。扣除价格因素，2024年沈阳市城镇居民收入实际增长4%，略低于GDP增速；农村居民收入实际增长6%，快于GDP增速0.8个百分点。总体来看，两个收入增速与经济发展速度基本同步，经济发展和民生改善之间日趋和谐。

三是收入分配更加合理 2024年沈阳城乡居民收入比为2.18:1，也就是说城镇居民收入是农村居民的2.18倍，2023年这个指标为2.22倍。可见，城乡融合发展效果逐步显现，农村居民增收步伐连年快于城镇居民，收入分配更加合理，沈阳市城乡居民收入相对差距逐年缩减。

四是收入结构更为优化 从城镇看，受全市文旅持续火热、政策助力市场主体活力增强等利好因素拉动，2024年城镇居民人均经营净收入实现8473元，同比增长5.8%，占比达到15.1%，高出同期0.2个百分点。从农村看，农民本地及外出就业规模持续扩大，务工收入和外出寄带回收入明显增多，带动人均工资性收入和转移净收入分别实现10152元和2754元，同比增长8.7%和9.7%；占比分别达到39.4%和10.7%，高出同期0.8个和0.3个百分点。

消费结构优化 文娱消费成黑马

2024年，沈阳市传统消费提质升级，新兴消费风生水起，城镇居民人均消费支出实现42829元，增长6.5%；农村居民人均消费支出实现18331元，增长6.8%。从消费构成看，城乡居民八大类消费支出均保持增长态势，消费结构日趋优化，生活品质明显提升。呈现出以下亮点：

一是饮食服务持续升温 随着生活水平逐年改善，沈城百姓饮食习惯悄然转变，传统的家庭料理模式已逐步向社会化餐饮服务过渡，加之移动互联网快速发展，餐饮服务逐步趋于移动化、自助化和智能化，食品服务消费进入快速增长期。2024年沈阳市城镇居民人均食品烟酒支出13323元，同比增长6.9%。同时，“花钱买享受”的观念已被农民普遍认可，农民进城购物频次增加，促使其外出饮食消费水涨船高，2024年沈阳市农村居民人均食品烟酒支出6323元，同比增长5.9%。

二是居住环境不断改善 截至2024年末，沈阳城镇家庭每百户拥有空调、空气净化器和洗碗机数量分别为72.9台、11.5台和6台，比2023年增加3.6台、0.6台和0.1台；农村家庭每百户拥有热水器、空调和空气净化器数量分别为51.8台、36.4台和2.9台，比2023年增加3.4台、4.4台和0.8台。同时，百姓居住条件也在不断改善，全市城镇居民人均住房面积为34.5平方米，高出去年0.4平方米；农村居民人均住房面积为39.9平方米，高出去年0.2平方米。数据表明，随着各项惠民政策有效落实，沈城百姓对自有住房投入逐年增多，消费习惯已由追求“居者有其屋”逐步向“居者优其屋”转变，生活日趋幸福舒适。

三是交通支出增长较快 在城乡道路不断改造、公共交通迅速发展的带动下，百姓用于交通方面的支出大幅增长。2024年沈阳城镇居民人均交通通信支出7164元，同比增长7.2%；农村居民人均交通通信支出2943元，同比增长9.0%。在公共交通快速发展的同时，交通工具升级换代脚步仍未停步，汽车消费依然是百姓消费亮点。截至2024年末，沈阳市城镇居民家庭百户汽车拥有量达到49.8辆，高出去年同期2辆，相当于约每2个家庭拥有一辆车；农村居民家庭百户汽车拥有量达到38.6辆，高出去年同期2.9辆，相当于约每3个家庭拥有一辆车，汽车拥有量稳步增长对于促进居民交通消费拉动作用较强。

四是文娱消费热情高涨 近年来，百姓在物质享受得到基本满足后，精神文化消费需求逐渐攀升。2024年沈阳市城镇居民人均教育文化娱乐支出4297元，同比增长11.2%；农村居民人均教育文化娱乐支出1380元，同比增长8.2%。同时，沈阳文旅市场持续火爆，为百姓旅游消费快速增长创造了条件，以自驾游、自助游为代表的旅游方式成为消费新风尚，2024年沈阳市城镇居民人均旅游支出1152元，同比增长18.3%；农村居民人均旅游支出271元，同比增长19.8%，虽然消费量尚无法与城镇居民相比，但在扩内需、促消费政策的引导下，未来沈阳市农民旅游消费潜力巨大。(来源：沈阳晚报）

辽宁高速一收费站即将封闭4个月

2月7日，记者从辽宁交投集团

高速运营公司及建管公司获悉，

根据京哈高速绥中(冀辽界)

至盘锦段改扩建工程

第四阶段施工需要，

京哈高速东戴河收费站

双向出入口匝道将全部封闭，

封闭时长从今年2月14日

至6月15日，为期4个月。

为此，相关部门

对有出行需求的社会公众

给出绕行路线建议

封闭期间，京哈高速（山海关至沈阳方向）的车辆，拟由东戴河收费站驶出高速的，可提前在河北省孟姜收费站驶出，或延后在辽宁省前卫收费站驶出。

京哈高速（沈阳至山海关方向）的车辆，拟由东戴河收费站驶出高速的，可提前在辽宁省前卫收费站驶出，或延后在河北省孟姜收费站驶出。

拟由东戴河收费站驶往京哈高速的车辆，可就近选择在河北省孟姜收费站、辽宁省前卫收费站驶入京哈高速。

库迪咖啡卖起盒饭

近日，位于望京的库迪咖啡佳境天城店上线了许多快餐产品，热食便当一栏写着“当日热卤，下饭一绝”，包括狮子头饭套餐、鸡腿饭套餐、把子肉饭套餐等，以及卤鸡腿、卤鸡蛋和多款包子等。

注意啦！沈阳将举办多场招聘会

想找工作的小伙伴注意啦

这个月

沈阳有多场招聘会哦

招聘会时间、地点

看这里

（来源：沈阳发布）

▶编辑|雨薇

发布于：辽宁省